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任意売却事業立ち上げサポート

任意売却とは?

任意売却とは、債務者(一般的に売主のこと)がローンを支払えなくなった場合に、債権者(金融機関・保証会社・サービサー等)の合意のもとで、所有者の意志にもとづいて適正価格にて自宅などの不動産を売却することです。万一、競売になってしまうと所有者の意志には関係なく強制的に、市場価格を大幅に下回る金額で売却処分されます。
「任意売却」は文字通り、所有者の意志(任意)で売買することが可能です。
不動産会社にとって、任意売却は債務者の負担を少しでも軽くすることが出来る、社会貢献度が高いビジネスです。

実務上、求められるものとは?

「任意売却」は不動産業務の中でも、
特に専門性が高く
最もキャリアが必要な部門です!

「任意売却」は不動産業務の中でも、特に専門性が高く、通常の不動産売買の知識だけでは対応できません。

  • 専門分野
    法律・税務等の
    専門知識
  • 個別案件
    対話力・交渉力等の
    対応スキル
  • 複雑取引
    複雑な取引を
    調整する
    調整処理能力
  • 多リスク
    多角的に
    リスクマネジメント
    できる危険予測能力
  • 財産処理
    債務者の
    財産に係る
    責任を
    負う立場

任意売却の対象者とは?

  • ローン返済の為、不動産を売りに出したが中々売れず困っている。
  • 不動産屋に売却相談したが残債が多すぎて無理だと断られた。
  • 会社倒産・リストラ等で収入減、ローン返済が出来なくなった。
  • 住宅ローンの為に他から借金して返済に充当している状態。
  • 税金やローン支払いが滞納し「催告書」「督促状」が届いている。
  • 債権者から「期限の利益喪失」「代位弁済」通知が届いている。
  • 裁判所から「競売開始決定」通知が届いている。
自己破産

ほとんどの人が任意売却を
知らないまま諦めている

競売を取り下げた人は2010年度(1都4県/任意売却24h本部 集計)でたったの15%程度です。
約85%の人は任意売却を知らないまま諦めている、または、不審なDMや督促通知におびえ不信感でいっぱいで任意売却へ踏み出せないというのが現状です。
まだまだ任意売却の潜在需要は高い状態です。

競売と任意売却で結果が大きく変わる! 任意売却のメリットと競売のデメリット

任意売却のメリット 比較内容 競売のデメリット
一般市場(購入者は銀行融資も可能で安心取引)での売却なので、市場価格又は相場に近い価格で売買が可能。よって最大限残債を少なくすることが可能。 売却価格 一般的に転売目的での不動産業者が入札参加するケースが多く、市場価格に比べかなり低額で落札(自宅処分)され多額の残債が残ってしまう。
債権者との相談の上、無理のない額での分割返済が可能。 残債 競売後の残債について強行に支払いを迫られる場合がある。(給料差押えの可能性も)ご自身で債権者と交渉しなければなりません。
買主や債権者との打合せにより、引越し時期や条件等ある程度柔軟に要望を聞いてもらいやすい。 明渡 落札後、早期立退きを迫られる。速やかに明け渡しを行わないと不法占拠者として強制執行される。
初期段階なら誰にも知られず売却することも可能。又、競売でなく通常の住み替えとしての販売活動が行える。家族のプライバシーも守りやすい。 プライバシー 競売物件として自宅が競売にかけられていることを世間に知られてしまう。(新聞・インターネット・競売情報誌等)競売業者が訪問したり近所への占有状況を尋ね回ったり。
一般の売買として引っ越すので、慣れ親しんだ地域内でも住みやすい。又、状況次第では引越しすることなく、そのまま住み続ける方法もある(リースバック) 他人からの干渉 “競売”にかかったという負い目から、近所の目を気にする日々、落ち着かない暮らしになってしまうことも。
売主として持ち出し負担の費用は一切無く、債権者との調整次第で、売却代金の中から一部を引越代金や住替え資金(現金)として配分できる。又、税金、管理費・修繕積立金(マンションの場合)等の滞納金も精算可能なケースもある。 諸費用 基本的に立退料や引越代の請求はできない。立退き日等においてトラブル発生も。(落札者は裁判所に引渡命令・強制執行の申立が行えるため)
強制退去とは異なり、自主(自分の意思)売買での引渡しなので、計画的に且つ前向きに新生活のスタートができる。 精神面 強制的に退去させられた(取られた)という精神的ダメージが残り、先行き不安。
債務者・債権者共にメリットが多く有効な手段なので話し合いによる円満解決方法の1つと言える。債務者再建型。 手段 債務者・債権者との間での最終手段。物別れの結果とも言え債務者への配慮は基本的にありません。最終清算型。

なぜ任意売却事業が重要なのか?

任意売却24hネットワーク代表の落合聡志(おちあいさとし)です。
今回は私の経験をもとに、なぜ不動産会社にとって任意売却事業が重要なのか、書きたいと思います。

売主は通常の売買と同じく不動産会社に相談するが、任意売却のノウハウがある不動産会社は少ないため、任意売却の物件をきちんと扱える業者が非常に少ないのが現状です。
債務超過の為、売却するのは難しいと断られてしまうか、残債以上の価格で販売相場と乖離してるため結局売れずに競売が迫ってしまうというのも少なくありません。

1人でも多くの人を競売から
救済する「任意売却事業」は
社会貢献度が高いビジネスです。
不動産競売の案件数は年々増え続けています。しかし、任意売却の成功数は大きな変動を見せていません。これは、一般的に任意売却の認知度が低いのと同時に、専門知識の不足からきちんと実務をこなせる業者が少なく、任意売却まで至っていないことが原因と考えられます。一人でも多くの人を不動産競売から救済したいと考えて活動を続けてきた私たちは、任意売却業務をシステム化、マニュアル化し、どのスタッフでも実務が1人で行える様にしようと考えました。そうすれば、経験の少なさや知識のなさを原因とした任意売却の失敗が起こらないと考えたのです。
不動産業界未経験の
女性スタッフが任意売却の実務を
行えるようなシステムを開発
任意売却業務をシステム化するため、毎日試行錯誤の連続でした。専門性が高い任意売却業務をどのスタッフでも担当できるシステム作りを目指したので、実に長い年月を要しました。やがてようやくスタッフが一人で業務をこなせるようなシステムができた頃、こんなご相談者がいらっしゃいました。会社のリストラにより、家が競売にかかるのをただ待つのみというご相談者、人生に絶望しているようにも見えました。業務を担当したのは不動産業界未経験の女性スタッフ。試行錯誤を繰り返し任意売却を成立させ、引越し費用を捻出することができた時、ご相談者が涙を流して喜んでくれました。任意売却事業で社会に貢献し、多くの債務者の手助けをしようと私や従業員に新しい目標が芽生えた瞬間です。
やがて、スタッフが数々の任意売却を成立させられるようになった頃、このシステムを他の業者さんと共有できれば、さらに競売で苦しむ人を救うことができると考えるようになりました。そこで立ち上げたのがこの『任意売却24hネットワーク』です。私たちが確立した仕組み、マニュアルを全国のパートナー企業と共有し、一人でも多くの債務者が救済されることを願っています。

任意売却事業に必要なこと

1.任意売却案件の収集

債務者へのアプローチ方法は様々です。

金融機関に紹介依頼
メリット 債権者交渉が不要。
通常の売買取引と変わらない労力で対応できる。
デメリット 担当者部署移管等でアプローチが困難。
【相談者の傾向・特徴】債権者誘導なので、債務者は非協力的な場合もある。
弁護士・司法書士に紹介依頼
メリット 借入状況などの詳細が事前に把握できるので安心です。
債権者交渉や債務者との段取りは弁護士や司法書士と連携で自社の負担が軽減できます。
デメリット 紹介は繋がりの濃い既存業者。新規業者はなかなか難しいのが現実。
【相談者の傾向・特徴】債務者も最初から信頼し、代理人に一任型が多い。
チラシ等の紙媒体により広告宣伝
メリット 「任意売却」を幅広く告知できる。
デメリット チラシ制作の手間、莫大な広告費投入。しかも費用対効果は薄い。
ホームページ
メリット 興味を持った方へ広く情報提供ができる。
デメリット 多額なHP制作費がかかり、検索で上位表示しないと効果が薄い。
競合が多く、SEO、SEM費用が必要。
HPコンテンツも制作会社任せでは他社と差別化が図れないので、専門知識のある人間が原稿を用意する必要がある。
【相談者の傾向・特徴】割と初期層の方が多いので、完結までの道のりが長いケースも。
ダイレクトメールや訪問
メリット ターゲットが明確で直接アプローチできる。
デメリット 資料制作が一苦労、しかも宛て名書き・封詰等の手間がかかる。物件の状態によっては現状売買が困難なケースも。
段取りが遅いと競売になってしまう。
【相談者の傾向・特徴】競売を目前に追い詰められているケース等。
任意売却案件の収集
これらからわかるように、早く、他力ではなく自力で、しかも効果的に案件を集める為にはDMや訪問が重要となります。
任意売却24hネットワークでは、実務経験により最も効果的なツールを作成しました。

2.受託営業

集客して、次に重要なのが、「受託営業」です。大切なのは信頼できる安心感と専門性です。相談者から任意売却をお願いされるような担当者を目指しましょう!

1面談のアポを取るには
お問い合せ頂いた時に、どんな説明を、どこまで行うのか。また、相談者の状況は何を基準に判断すれば良いのか。
ポイントをおさえることでスムーズに面談へ繋げます。
2面談
自社に安心して任せてもらいたい。そして専任媒介契約をもらうには、お願いするのではなく、お願いされる立場になることです。その為には、何が必要か。出来る事出来ない事を明確に説明し、相談者自らに答えを出してもらうように組立てます。
3債権者交渉・・・ギリギリの合意額は!
パターンの分類? 各債権者の立場の違いとは? 交渉順は? 配分可能な諸費用って? お問い合せ・面談・受託・債権者交渉・・・など
受託営業はすぐにできるものではありません。経験と専門性がものをいいます。しかし、任意売却24hネットワークでは、反響・面談・契約・調査・査定・債権者交渉~配分案作成・・・決済・・・までの流れのノウハウを結集し、誰でも任意売却実務が出来るような仕組みを作りました!

3.オペレーション

そして最後に重要なことは実務のオペレーションです。売買担当の営業マンでも片手間で任意売却のオペレーションをこなすのは大変です。
だからといって実務を、社長さんや部長さんが他の業務を抱える中、付きっきりで行うことは好ましくありません。
細かな手続きは専門スタッフに任せて、相談者との対応がしっかりと行える体制にすることが理想です。

どのスタッフでも、ベストな対応が出来るようにする!
これが一番のポイントです!

その為には任意売却のオペレーションをシステム化・マニュアル化することが重要です。
任意売却24hネットワークでは任意売却の1つ1つの事例を検証しながら、業務フローを全てマニュアル化しました。
任意売却の全体の流れをフロー図とチェックシートにて極力ルーチンワーク化!
モレや不備が無いように、これらのシートをもとに進めていきますのでどのスタッフでも実務が担当できるようになりました!

任意売却実務ツールのご紹介

任意売却のポイントは「集客」「営業(面談)」「商品化(査定・債権者交渉)」をスムーズにおこなう事です。

スムーズに任意売却を行う為には、専門性やノウハウが必要でした。
しかし私達任意売却24hネットワークでは、今まで蓄積したノウハウや事例検証をもとに、任意売却の実務が誰でも担当できる実務ツールをご用意しました。
1エリア1社限定で、任意売却事業を行う不動産会社を募り、全国ネットワークを構築します。

ネットワーク参加のメリット

任意売却事業を成立させる場合、自力での案件の収集が必要不可欠なのでHPやDM、小冊子、封筒等のツールを自社で用意する必要があります。
任意売却を始める前に効果的なDMツールやHPを作成するのは時間も労力もかかります。さらに、かなりのコストがかかります。
実務経験が低い場合営業ツールやマニュアル、書式、チェック体制を整備する事もできず、会社として自信を持って任意売却をPRする事が出来なくなります。

全国ネットワークならではの
スケールメリット

ノウハウやマニュアルが無いと実務が大変。スタッフの能力により結果に大きな違いが・・・。

独自で行う場合...
  • ●実務を効率よく行うために
    マニュアルを作りたいが…
  • ●成功率を高めるために、
    営業ツールを作りたいが…
  • ●不備や漏れの無いように
    書式が必要だが…
  • ●新しいスタッフ用に
    勉強資料がほしいが…
  • ●案件を獲得するために
    集客ツールが必要だが…

どれだけの労力と時間と経費を使って、
誰が制作しますか?

ネットワーク参加の場合
  • ①実務マニュアル
  • ②トークスクリプト
  • ③営業ブック
  • ④書式集
貴社仕様にカスタマイズして提供
  • ⑤DM資料一式
  • ⑥『任意売却』まんが本
ポータルサイト内で貴社仕様サイトを公開運営、全国ネットで信頼度UP!
導入研修で立上げ支援
電話コンサルサポート(実務相談)
労力+時間+ツール+ノウハウ=?万円

コストも時間もかけて中途半端な状態では意味がありません。
任意売却24hネットワーク加入者に任意売却に必要なツールを全てご提供しますので、時間も、コストも労力も!大幅に削減でき、すぐに任意売却ビジネスを立ち上げて頂けます!

他の任意売却ネットワークとの比較表

任意売却24hネットワークのパッケージはオプション・仲介手数料がかかりません。ポータルサイトや独自サイトからの反響にも課金はありませんので、安心して導入していただけます。

A社 B社 C社 D社 当社
DMツール × × ×
営業ツール × × ×
小冊子マンガ ¥ × × ¥
ポータルサイト運営 - -
HP作成 × ¥ × ¥
実務マニュアル × × × ×
トークフロー × × × ×
書式集・他 × × × ×
テリトリー制 - ×
(集客分散)
仲介料負担 30〜60% なし なし 30〜50% なし
  • ★=提供(1,000部)そのまま使える!

  • ○=有り
  • ×=なし。自力で作成
  • ¥=別料金
  • ▲=サンプルのみ。
    サンプルを参考に自社作成が必要

これから「任意売却」事業を始める方へ!

不動産会社を安定的に経営していくためには、景気が良くても悪くても事業を成立させなくてはいけません。この時代何が起こるか分かりません。
「選択と集中」が大切です。
少しでも早く、第一歩を踏み出し、任意売却のノウハウを習得しましょう!
競合が少ない方が断然有利です!やるなら徹底的に!結果が出るまで改善と継続!

任意売却24h・パッケージ内容
~業界初の任意売却フルパッケージ~

任意売却の実務に必要なものを全てフルパッケージ化しました。
1エリア1社のみの限定契約となっております。

案件の発掘ツール

任意売却ポータルサイト
「任意売却24h」へ掲載(直接反響)

全国ネットワークでの安心感・信頼感を醸成し単独サイトへと繋げます。しかもポータルサイトから御社に直接反響があった場合も、マージン等は一切発生しません。

単独サイトとしても活用可能な
ホームページ提供
(御社用の単独ドメイン付与)

任意売却専用のホームページをご提供します。ポータルサイトとリンクしているので反響率も高まります。

DMツール(約13種類)1,000部
(増刷から実費)

任意売却24hネットワークが実務経験の中で作りだした、DM基本ツールをセットにしました。すぐにでも任意売却の集客が効果的に行えます。

小冊子「まんがでわかる任意売却」
1000部(増刷から実費)

御社指定の方(代表者や担当者など)を主人公としたマンガをご用意します。債務者に任意売却をわかりやすく伝えるのに有効なツールです。

フリーダイヤル提供設置(通信料は自己負担) ※ご希望がある場合のみ

フリーダイヤルの設置手続きを行います。通話料金は御社負担でお願いします。

受託営業
~債権者交渉ツール など

営業アプローチブック

面談時における任意売却の説明や解決手法の提案を行います。話だけでなく資料を見て頂くことでより解りやすくなり、理解度、納得度、信頼度が高まります。

ノウハウ提供・マニュアル

「実務フロー」「トークフロー」「書式集」「他教材資料」等任意売却の実務ツールです。難しく細かな手続きが多い任意売却の実務を分かり易いツールにまとめました。初めて任意売却事業を始める会社でも実務フローを確実にこなせば実務を行う事ができます。

任意売却事業ノウハウのご提供

任意売却24hネットワークにご加入頂いた加盟店を対象に研修・ノウハウのご提供を行っております。任意売却実践ツールと併せて、ご利用頂くと任意売却実務について短期間で習得することができます。

スタートアップ研修カリキュラム

任意売却24hネットワーク加盟店全てが受けられる研修です。1日・約8時間全106ページの導入資料をもとに任意売却の実務や心構えを学習します。

【目 的】
  • 任意売却の基礎知識を理解する
  • 任意売却で専任媒介を取るための集客方法・営業方法を習得する
【ゴール】
  • 任意売却営業のフローが理解できている状態
  • 債務者に対するアプローチ方法と面談アポ取得のスキルが習得できている状態
  • 初回面談で専任媒介を取得するためのスキルが習得できている状態
  • 債権者交渉のポイントが理解できている状態

本部サポート体制

スタートアップ研修カリキュラム後も、様々なサポート体制をご用意しています。スタッフ養成研修や成功事例共有会等に参加して、任意売却のノウハウを深めることが出来ます。

営業
サポート
任意売却事業立上に伴う、スタートアップ研修や、電話サポート、成功事例共有会等がパッケージに含まれています。任意売却に関する営業手法を学習する事ができます。
さらに、オプションでスタッフ養成研修も対応しており、任意売却24hネットワーク本部にて集中して任意売却のノウハウを身につけて頂くことができます。
サービス内容 頻度 日数
1 スタートアップ研修 加盟時 1日間
2 スタッフ養成研修
(オプション)
随時受付可能 2日間
3 電話サポート 随時受付可能 制限なし
WEBサイト
運営
任意売却の集客には、任意売却専門のWEBサイトの運営が必須です。 任意売却24hの集客ノウハウを生かし、任意売却ポータルサイトを公開し、御社専用のHPも作成・運営します。また、ポータルサイトから本部へ相談が入った場合には最寄りの加盟店に割振りします。
サービス内容 頻度
1 SEM対策 随時
2 地区キーワードでの
SEM優先対策
加盟後1カ月
3 本部問合せ案件の割り振り 随時
4 サイトカスタマイズ 必要に応じて随時
5 コンテンツの更新 必要に応じて随時
マニュアル
・ツールの
提供
任意売却の案件の収集用のDMツールや実務に特化した業務マニュアルをご提供します。このマニュアルは任意売却24hネットワーク本部がノウハウを集結させたものです。
提供するもの 頻度
1 実務マニュアル
(基礎知識編・任意売却営業の進め方編)
加盟時
2 トークスクリプト
(基本トークフロー)
加盟時
3 導入研修テキスト 導入研修時
4 アプローチBOOK 導入研修時
5 DM標準ツール一式(13種) 導入研修時
6 まんが小冊子 導入研修時
7 書式集(CDデータ・34種) 導入研修時